第049章特区房地产开发（下）

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深海特区在成立之初的那五年，其实一直承受着巨大的压力。其中特区房管局和特区房地产公司，更是外界矛头直指的对象。

因为他们卖房卖地的事，国内某知名大报在1982年时，甚至直接在头版刊文《旧中国租界的由来》，来对特区进行影射攻击。

而特区房地产公司当初在与刘天就合作开发东湖丽苑时，更是提前翻遍了《列宁选集》，找到了一两句牵强的解释后，才敢下笔签合同。

要是因为房子问题在香港那边造成恶劣的群体性事件，不但深海特区会遭受重创，甚至可能引发更严重的震动。

好在香港从1953年出现卖楼花之后，已经经历二十多年的时间，买房者早已把可能埋着的雷都给趟出来了。

对了，当初发明卖楼花的人，正是被香港人誉为“红色资本家”的霍先生。

“在香港，地产公司如果想要展开楼花销售，需要先从工务司署获批《预售楼花同意书》。而工务司署审批时主要看两个条件：第一，地价是否全数支付；第二，开发商要证明自己有能力支付全部建筑费。

香港地产商的惯用做法，是拿土地去银行进行抵押。但抵押贷款是有折现率的，这其中的价差就是地产商需要筹集的项目启动资金。

至于项目建筑费，最简单的方式自然是去银行开一个信托账户，然后往里面存足够的钱。

但当初楼花被发明出来的目的，就是用买房者的钱来支付后期建设费用，从而降低地产开发商的资金投入。

于是这又产生了一个悖论。香港开发商的解决办法，还是去找金融机构帮忙。

比如直接向银行申请建筑按歇贷款，或者委托银行出具承诺书，还可以找财务公司签署无担保贷款合约。

总之，工务司署要确保就算开发商中途破产，也有新的责任方出来继续接手项目，完成剩余的楼盘建设任务。

而开发商被允许销售楼花之后，预售所得的资金也不是由他们自己随意支配，而是会全部转入其合作律师事务所开设一个专门信托账户之中，再由律师事务所根据项目实际建设进度来分批划拨费用。”

周阳也没有卖什么关子，直接把自己收集到的资料复述给李明德，听得对方连连点头。

“香港并不是没有发生过巨额购楼款不翼而飞的事情，但最后基本上都会有银行来介入托管，购房者拿不到房子的情况比较少见。

而且政府也会根据最新案例所暴露的漏洞，进一步修订新的预售楼花同意制度，所以买房者的权益相对比较有保障。”周阳又继续说道。

“我们之前的确没考虑过那么多，要不是周先生今天点出来，将来真有可能酿成大错。”李明德基本的政治敏感性还是有的，很明白哪些错误坚决不能犯。

“敢于任事、勇于担当、主动作为，是一种非常优秀的品质。但我们也需要避免因为考虑不周，而成为一个傻大胆。

既然香港的地产大鳄们不愿意来，那么你们为设么就不能主动过去？马经理他们的粤港贸易公司给了我一个启发，你们特区房地产开发公司也完全可以和他们一样，直接去香港成立一家分公司。”周阳又提了一个新建议。

“我们倒是想去，但条件不允许啊！马经理他们的粤港公司，省里至少拨了200万港币下来。

我们房管局去年成立时，市里只批了50万人民币，却要我们建成两万平米的宿舍楼。因为要和刘天就老板合股开发商品房，房管局特意成立了特区地产开发公司。

但是市里最初同意下拨的4万人民币开办经费，最后却因为财政困难而不了了之了，后来还是刘老板借了我们4万港币。

你是没去过我们现在的办公场地，只有一间平房，里面摆了几张旧办公桌。一个财务、一个出纳、一个秘书、两个技术员，我这个挂着副经理的实际负责人，以及挂着总经理头衔，但整天在房管局那边忙其他事情的老何，整个公司总共就只有7个人。

以至于好几位香港老板过来后，一看我们只是这样一个草台班子，连谈都不肯坐下来谈，直接扭头就走。”李明德十分无奈的说道。

周阳听了对方的话之后，脸上悄然展露出了一丝笑意，他早就在这里等着对方叫苦呢！

“李经理，我想你应该也挺好奇，我之前约你说是来谈投资，结果见面后却给你们各种挑毛病。

实际上我这个人并没有恶意，只是喜欢把丑话说在前头，这样大家以后合作起来，才会少许多不必要的矛盾。

我今天确实是来谈投资的，但不是投资特区的某块地皮，而是想直接投资你们深海特区房地产开发公司。

你们手里没有现金并不是问题，实际上你们公司的名字，就是最值钱的无形资产。资金方面全部由我来承担，我出125万港币现金，和你们合资在香港开一家地产公司，只要求占股25%。

当然，这家公司未来的主要业务，肯定是在特区开发房地产项目。你们之前找的那些港商，实力都太弱了，连地价款都搞不定，等于风险全部都由你们在承担。

我的想法不一样，今天来约你见面，肯定是想来赚钱的。但我赚的钱要符合规矩，香港的范例已经摆在那里，土地转让费必须在项目被批准前付清。

这应该是特区政府以后必须坚守的一条红线，毕竟你们现在很缺钱不是吗？

至于条件提高后，还没有人会来特区投资地产的问题，你们也完全不用担心，我既然要从公司拿股份，肯定也是要出力的。

港城许家不知道你有没有听说过，许爱舟前辈是香港最早的船王，他家从六十年代开始，就把家族的主要基业从航运转到了房地产上面。

虽然许家的地产公司算不上香港一线华资财团，但他家的资产至少在十亿港币以上，比刘天就之流肯定是要强许多倍。

另外还有经营着香港唯一一家钢铁厂的庞家，我在这两家人面前都能说上几句话，邀请他们过来捧场并不困难。

而拉客户其实和卖房子一样，首先做出一个漂亮的样板间来，后续再去找其他人谈合作才会更容易！”周阳终于图穷匕见，表露出了自己的真正目的。

在他穿越前，国内互联网上有一个很流行的词汇——“抄作业”。

实际上这个词如果用在国内的商品房预售上，简直非常贴切。深海特区抄香港房地产的作业，其实只抄了一半，后面更重要的一半竟然没抄。

而国内九十年代的房地产行业，可以说完全按照深海特区八十年代的模板来发展的。但是深海特区一开始就把树给栽歪了，最后带动整个行业都问题频频。

国内一直要到2010年以后，才陆续有地方政府出台预售商品房的资金监管政策。但直到周阳重生前，这个政策都还没有全国覆盖，导致烂尾楼事件依旧频发。

比如像某位偶像的父母，就因为是老赖而被网友声讨。

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